Für zukunftsorientierte Schweinehalter gewinnen Pachtställe weiter an Bedeutung. Denn die jüngsten Verschärfungen im Baurecht haben Baumaßnahmen aufwendiger und teurer gemacht. Vor allem in vieh- intensiven Regionen ist Wachstum in Form neuer Ställe nur noch sehr schwierig zu realisieren. In der Vergangenheit wurden in erster Linie Mastställe verpachtet. Heute sind aber auch Stallpachtungen im Ferkelaufzucht- und Sauenbereich keine Besonderheit mehr. Durch den Strukturwandel sind hier ebenfalls interessante Stalleinheiten verfügbar. Grundsätzlich sollten bei der Ermittlung eines fairen Pachtpreises sowohl die Interessen des Verpächters als auch die des Pächters Berücksichtigung finden. Letztlich wird man sich bei der Pachtpreisfindung häufig in der Mitte treffen müssen. Aus Sicht des Verpächters steht der Wert des Stalles im Vordergrund. Daher sollte sich der Pachtpreis am Gebäudewert orientieren. Weniger geeignet ist hingegen die Pachtermittlung auf Basis der möglichen Anzahl verkaufter Tiere. Denn bei dieser Variante trägt der Inhaber das Risiko, dass sich die Pachterlöse bei Leerstehzeiten reduzieren. Ist für den Stall noch Kapitaldienst zu leisten, möchte der Verpächter im Idealfall einen ausgleichenden Pacht- erlös erzielen. Dies wird in der Praxis jedoch kaum zu generieren sein. In unserer Kalkulation erfolgt die Pachtpreisermittlung daher auf Grundlage aktueller Netto-Stallbaukosten. Übersicht 1 zeigt die Eckdaten für Sauen-, Ferkelaufzucht- und Mastställe. Bei einem 800er-Maststall sind Baukosten von 450 € (netto) je Platz angesetzt. Diese können je nach Region und Ausstattung schwanken. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren und einem Zinssatz von 2,75 % ergeben sich jährliche Kosten für AfA und Zinsen von 8 % der Baukosten bzw. 36 € je Mastplatz. In der Sauenhaltung haben wir für einen 200er-Stall 3 800 € Baukosten je Platz inklusive der Ferkelaufzucht angesetzt. Ein realistischer Ansatz ist, den Pachtpreis bei der Hälfte der Investitionskosten anzusiedeln. In unserer Berechnung ergibt sich damit ein Pachtpreis von 18 € je Mastplatz und 152 € je Sauenplatz mit Ferkelaufzucht. Allerdings bestimmen weitere Einflussfaktoren die Höhe des Pachtpreises. Diese sollten mit prozentualen Zu- bzw. Abschlägen bewertet werden: Unter dem Strich können sich die Zu- und Abschläge auf bis zu 50 % des Pachtpreises belaufen. Das heißt: Für einen wenige Jahre alten Maststall mit beispielsweise 1 200 Plätzen können Verpächter in Veredlungsregionen durchaus bis zu 9 € Aufschlag, sprich bis zu 27 € Pacht je Mastplatz, veranschlagen. Auch in der Sauenhaltung und Aufzucht sind je nach Situation prozentuale Zu- und Abschläge genannter Größenordnung vorzunehmen. Ob der Eigentümer seine Vorstellung umsetzen kann, hängt letztlich von der Einschätzung der Pächter ab. Für sie steht die Wirtschaftlichkeit des Stalls im Vordergrund. Hauptkriterium ist die Direktkostenfreie Leistung (DkfL). Wie bei Investitionen gilt für Stallpachten, dass Wachstum nur bei überdurchschnittlichen Leistungen ratsam ist. Bei der Kalkulation der DkfL ist wichtig, ob mit Brutto- oder Nettobeträgen zu kalkulieren ist. Denn durch eine Zupacht kommt es zu einer Erhöhung der Vieheinheiten. Deshalb sollte ein Pächter unbedingt Rücksprache mit seinem Steuerberater halten, ob der Betrieb in der jetzigen Form beibehalten werden kann oder eine Betriebs-teilung oder gewerbliche Nutzung sinnvoll ist. Die Stallpacht kann so erhebliche Zusatzkosten nach sich ziehen. Übersicht 2 auf Seite 22 zeigt, wie der Pachtpreis aus Sicht des Pächters zu ermitteln ist. Der Rechenweg ist für die Sauenhaltung, Aufzucht und Mast vergleichbar. Bei allen Varianten liegt zugrunde, dass der Pächter den Stall aufgrund knapper Vieheinheiten steuerlich gewerblich betreibt. In die Kalkulation fließen daher Netto-Werte ein. Im Folgenden wird der Rechenweg anhand eines Pachtstalles für die Mast aufgezeigt. In der Mast schlägt der Nachteil der Gewerblichkeit besonders stark durch. Die angenommene DkfL ist daher um 6 € Umsatzsteuer-Nachteil auf 19 €/Tier vermindert. Von der möglichen DkfL sind alle Kosten der Arbeitserledigung abzuziehen. Bezüglich des Arbeitsaufwandes muss im Vorfeld beachtet werden, dass für Fahrten zum Stall zusätzliche Kosten und Zeit anzusetzen sind. Je weiter der Pachtstall vom eigenen Betrieb entfernt ist, desto mehr fällt das ins Gewicht. Wichtig ist, dass man den Zeitaufwand realistisch einschätzt, sonst kann Stress entstehen. Hierunter leidet die Qualität der Arbeit im eigenen Betrieb, auch die Gesundheit! In der Kalkulation sind für die Tierbetreuung und Fahrtzeiten 1,2 Arbeitsstunden je Mastplatz und Jahr angesetzt. Bei einem Lohnansatz von 20 € je Stunde stellt die Arbeit mit 24 € je Mastplatz den größten Kostenblock dar. Die Fahrtkosten schlagen bei einer täglichen Wegstrecke von 10 km zusätzlich mit gut 1 €/Mastplatz zu Buche. Der zweite große Kostenblock ist die Gülleabgabe. Während in Ackerbau-regionen ein Wert von etwa 10 €/m3 Gülle für die eingesparten Mineraldünger in Ansatz gebracht werden kann, stellt sich die Situation in viehintensiven Regionen genau umgekehrt dar. Für die Kalkulation gehen wir von einer viehdichten Region und Gülleabgabekosten von 6 €/m3 aus. Bei 1,2 m3 Gülleanfall errechnen sich so Güllekosten von 7,20 € je Mastplatz und Jahr. Für künftige Planungen ist hier u. U. mit höheren Kosten zu kalkulieren. Weitere Kosten sind u. a. für den Zinsansatz für das Umlaufkapital, die Buchführung des Gewerbebetriebes sowie für Reparaturen anzusetzen. Letztere bergen ein hohes Konfliktpotenzial. Es empfiehlt sich daher, Reparaturkosten vor Abschluss des Pachtvertrages genau zuzuordnen. Grundsätzlich muss der Verpächter Reparaturen an der Gebäudehülle tragen. Der Pächter ist für die Unterhaltung der Innen- einrichtung und der Technik verantwortlich. Ziel ist, das Objekt nach der Pachtzeit in annähernd gleicher Qualität zurückzugeben. Die Energiekosten sind Bestandteil der Direktkosten und vom Pächter zu tragen. Gibt es keine separaten Zähler für Strom, Gas etc., sollte man Durchschnittswerte ansetzen. Alle Gebäudeversicherungen sind in der Regel vom Verpächter zu leisten, während der Pächter die Tierversicherungen trägt. Unterm Strich kommt der Pächter auf Arbeitserledigungskosten von gut 38 € je Platz. Ausgehend von 57 € DkfL ergibt sich bei voller Kostendeckung eine maximale Pacht von 18,66 €/Platz. Allerdings bekommt der Pächter so nur seine Arbeit bezahlt. Er generiert keinen Unternehmergewinn. Es sollte daher ein Risikoabschlag von 20 % erfolgen. Der Pächter kann bei den genannten Bedingungen dann knapp 15 € Pacht je Mastplatz bezahlen. Für Ferkelaufzucht- und Sauenställe ist die Pachtpreisermittlung vergleichbar aufgebaut. Für einen 200er-Sauenstall inklusive Ferkelaufzucht könnte der Pächter unter den genannten Rahmenbedingungen bis etwa 134 € je Platz bezahlen. In der Ferkelaufzucht sind knapp 3 € Pacht je Platz vertretbar. Weiterhin sollte auch der Pächter realistische Zu- und Abschläge für die Ausstattung des Stalls, den Standort und die Marktlage vornehmen. Die Zuschläge können sich an den bereits aus der Sicht des Eigentümers geschilderten Werten orientieren. Bei der Pachtzahlung empfiehlt sich eine monatliche oder quartalsweise Rate. Sie bietet dem Verpächter Sicherheit. Gleichzeitig wird die Liquidität des Pächters nicht überfordert. Sinnvoll sind zudem möglichst langfristige Verträge, z. B. über zehn Jahre. Dies ist die Basis für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit und bietet beiden Partnern Planungssicherheit. Doch Vorsicht: Sollte es zwischenmenschliche Probleme geben und der Stall befindet sich auf dem Hof des Verpächters, sind tägliche Begegnungen und Konflikte vermutlich kaum zu vermeiden.Vor diesem Hintergrund ist es wichtig, vor Vertragsabschluss auch kleinere Dinge zu klären und schriftlich festzulegen: Im Interesse beider Vertragspartner sollte man vieles detailliert im Pachtvertrag aufführen, um nicht später darüber diskutieren zu müssen. Die Nachfrage nach Pachtställen ist insbesondere in viehintensiven Regionen hoch und wird weiter wachsen. Die Ermittlung eines fairen Pachtpreises sollte sich am Gebäudewert orientieren oder an den erzielbaren Direktkostenfreien Leistungen. Individuell sind Zu- und Abschläge aufgrund der Stallqualität, Region und Marktsituation vorzunehmen. Eine Stallpacht kann erhebliche steuerliche Auswirkungen haben, dies sollte man im Vorfeld klären. Vor Vertragsabschluss sollten Verpächter und Pächter Nebenabsprachen schriftlich festhalten, um Konflikte zu vermeiden. Pacht nach Gebäudewert Zu- und Abschläge festlegen Pächter achtet auf DkfL Lohnkosten abziehen Kostenfaktor Gülle Preise aus Pächtersicht Absprachen festhalten Wir halten fest Den größten Einfluss haben Alter, Zustand, Inneneinrichtung und Größe des Stalls. So kann ein größerer Stall je Platz teurer sein als ein kleinerer. Insgesamt ermöglicht dieser Block Zu- bzw. Abschläge von bis zu 25 %. Weitere Zu- und Abschläge von bis zu 20 % sind für den Standort vorzunehmen. So ist die Nachfrage nach Pachtställen in viehintensiven Regionen meist höher als in Ackerbaugebieten. Für den Pächter ist auch die Entfernung vom eigenen Betrieb wichtig. Zudem hat die aktuelle Marktlage Einfluss auf den Pachtpreis. Liegen z. B. die Schlachterlöse im Keller, ist die Motivation der Mäster, einen Stall zu pachten, in der Regel geringer. Je nach Marktsituation kann der Pachtpreis um bis zu 10 % angepasst werden. Wann findet Lkw-Verkehr statt? Wann wird Gülle gefahren? Bekommt der Verpächter einen Stallschlüssel etwa für Notfälle? Kümmert sich auch der Verpächter um Alarme? Sollen Maschinen oder Werkzeug vom Verpächter genutzt werden? -Uwe Bintz, LWK Niedersachsen- Verschärfungen im Baurecht steigern das Interesse an Pachtställen.Welche Preise können Pächter und Verpächter vertreten?