Steigende Pachtpreise für Ackerflächen sind in den Veredlungsregionen nichts Neues. Doch die Entwicklung der letzten Jahre stellt alles Bisherige in den Schatten. So werden in manchen Regionen bereits mehr als 1 300 € Pacht pro Hektar geboten. Trifft eine intensive Viehhaltung auf Betriebe mit Biogas oder Sonderkulturen, liegt der Pachtpreis teils sogar noch darüber. In den Veredlungshochburgen überschreiten die Pachtpreise längst das ackerbaulich vertretbare Maß. Denn es geht vorwiegend darum, die notwendigen Gülle- bzw. Futterflächen nachzuweisen. So werden auch ertragsarme oder kleine Parzellen teuer bezahlt. Dass die Betriebe so hohe Preise bezahlen, hat mit der starken Abhängigkeit von Pachtflächen zu tun. Zum einen sind die viehstarken Betriebe oft flächenarm. Zum anderen sind gerade diese Betriebe oft größere Wachstumsschritte gegangen. Im Bundesmittel sind heute mehr als 60 % der Nutzflächen nicht mehr im Besitz der Bewirtschafter, sondern gepachtet. In stark gewachsenen Veredlungsbetrieben ist die Pachtquote vielfach noch höher. Neben den einzelbetrieblichen Ursachen sorgt eine Fülle weiterer Faktoren dafür, dass der Bedarf an Pachtflächen weiter steigt: Neben dem steigenden Bedarf nimmt das Angebot an Pachtflächen stetig ab. Auch hier kommen mehrere Faktoren zusammen: Fakt ist: Der Bedarf an Pachtflächen steigt. Gleichzeitig wird das Angebot kleiner. Dies führt in den besonders stark betroffenen Regionen dazu, dass ein regelrechter Kampf um Pachtflächen ausgebrochen ist. Nicht selten übertrumpfen sich die Interessenten dabei mit neuen Höchstgeboten. Auch die Verpächter haben mitunter ihr Verhalten geändert. Viele streben kürzere Vertragslaufzeiten von z. B. fünf Jahren an, um an den schnell steigenden Pachtpreisen stärker zu partizipieren. Zudem wurden die Flächen früher meist in der Nachbarschaft oder im Ort angeboten. Heute wird zunehmend meistbietend verpachtet. Immer häufiger kommen dabei auch auswärtige Bieter zum Zug. Hierdurch können ortsansässige Be- triebe unter Druck geraten. Denn auch sie sind häufig auf Pachtflächen angewiesen, um z. B. ihre Schweinemast im bisherigen Umfang landwirtschaftlich weiterführen zu können. Der Betrieb muss dann bei der nächsten Gelegenheit ebenfalls einen hohen Pachtpreis bieten, um nicht leer auszugehen. Das heizt die Preisspirale immer weiter an. Am stärksten trifft die Verknappung und Verteuerung der Pachtflächen den Nordwesten Deutschlands. Hier sind vor allem die Region Weser-Ems, das Münsterland sowie das Rheinland in Grenznähe zu den Niederlanden zu nennen (siehe Übersicht 1). Zu den Problemregionen gehört auch der im südlichen Niedersachsen gelegene Kreis Emsland. Neben den zahlreichen Biogasanlagen sind hier in den letzten Jahren auch die Geflügel- und Schweinehaltung weiter gewachsen. Pachtpreise von 1 200 bis 1 400 €/ha sind daher keine Seltenheit mehr. Meist werden größere Geflügelbetriebe und Biogasbetreiber mit Forderungen in dieser Höhe konfrontiert, weil sie vermeintlich höhere Pachten zahlen können. Doch es gibt auch Betriebe, die noch zu relativ zivilen Preisen pachten können. „Wer gut vernetzt ist und z. B. im Familienbetrieb Sauen hält, kann im Emsland noch Flächen für unter 1 000 € je ha bekommen“, schildert Heiner Wiese, freier Berater in der Region. Der Berater ist aber überzeugt, dass die Pachtpreise weiter anziehen. Als einen Hauptgrund sieht er die Verschärfungen im Baurecht: „Wer einen Stall bauen will, muss 50 % des Futters selbst erzeugen, um die Privilegierung zu bewahren. Das erhöht den Druck am Pachtmarkt. Besonders Betriebe, die jetzt im Rahmen der Hofnachfolge einen größeren Schritt planen, sind in der Zwickmühle.“ Neben dem Nordwesten ist auch der Südosten der Republik vom extremen Anstieg der Pachtpreise betroffen. Im Fokus stehen dabei die viehstarken Regionen in Niederbayern. Dort sind Ackerflächen bereits genauso knapp und teuer wie in Weser-Ems oder im Münsterland. So mussten die Betriebe im Regierungsbezirk Niederbayern bereits im Jahr 2010 für Neupachten im Schnitt mehr als 600 €/ha auf den Tisch legen. In den vergangenen drei Jahren hat sich die Lage im Südosten weiter zugespitzt. Inzwischen haben die Pachtpreise z. B. im veredlungsstarken Kreis Landshut bereits die 1 000 €-Marke durchbrochen. „Eine offizielle Statistik gibt es nicht. Wir haben aber durchaus Betriebe, die 1 000 bis 1 200 € Pacht bezahlen. Denn in Niederbayern wird der Pachtmarkt durch den Gemüsebau zusätzlich angeheizt“, berichtet Josef Weiß von der Bayerischen Landesanstalt für Landwirtschaft. Letztlich müssen die Betriebe in den Veredlungsregionen wohl mit weiter steigenden Pachtpreisen rechnen. Doch welcher Preis ist noch akzeptabel? Die Frage lässt sich nur einzelbetrieblich beantworten. Wer aktuell keine Fläche zur Absicherung seiner Veredlung benötigt, muss sich an den ackerbaulichen Gewinnmöglichkeiten orientieren. Unter diesen Bedingungen liegt ein vertretbarer Pachtpreis je nach Fruchtfolge zwischen 400 und 600 € je ha. Anders sieht es aus, wenn dem Betrieb nur wenige Hektar Nutzfläche fehlen, um seine Produktion abzusichern bzw. zu optimieren. Im Rahmen der Grenznutzenbetrachtung sind dann für Teile der Pachtfläche auch höhere Kosten vertretbar. Folgende Fälle sind denkbar: Es gibt also gute Gründe, die im Einzelfall höhere Pachtpreise für Teilflächen rechtfertigen. Wichtig ist aber, dass es bei Teilflächen bleibt! Zudem muss jeder Betrieb kritisch kalkulieren, in welchem Maße die Schweinehaltung die Flächenpachten quersubventionieren kann. Auch in der Schweinemast ist die Gewinnmarge zu niedrig, um in größerem Umfang überhöhte Pachten zu zahlen. Dies gilt besonders, wenn zusätzliche Kosten für Abluftfilter, Gülleabgabe etc. hinzukommen. Einen kompletten Wachstumsschritt auf Basis teurer Pachtflächen zu planen, wäre fatal! Im Sog der Pachtpreise steigen auch die Kaufpreise für Nutzflächen in atemberaubendem Tempo. Im Bundesmittel mussten die Käufer im letzten Jahr für landwirtschaftliche Grundstücke (Acker- und Grünland) bereits gut 14 400 €/ha auf den Tisch legen. Das ist eine Preissteigerung von mehr als 50 % binnen fünf Jahren (siehe Übersicht 2). In den neuen Bundesländern haben sich die Preise in fünf Jahren sogar mehr als verdoppelt. Am teuersten sind landwirtschaftliche Flächen in Nordrhein-Westfalen und Bayern. Hier wurden 2012 im Mittel rund 32 000 €/ha gezahlt. Regional werden noch ganz andere Dimensionen erreicht. So hat Ackerland im Landkreis Vechta im Jahr 2012 im Schnitt für fast 60 000 € den Besitzer gewechselt (siehe Übersicht 3). Zu den Spitzenreitern gehört ebenfalls der bayerische Kreis Landshut. Da die genannten Summen den Mittelwert darstellen, können die Kaufpreise im Einzelfall höher sein. Die Kaufpreise stehen in relativ engem Verhältnis zu den Pachtpreisen. Diese entsprechen in Veredlungsregionen bei langfristigen Verträgen etwa 1,25 bis 1,5 % des Kaufpreises. Das heißt: Einem Kaufpreis von 50 000 € je ha steht eine Pacht von 625 bis 750 €/ha gegenüber. Bei Grenzpachten zur Absicherung gesetzlicher Standards (Vieheinheiten etc.) kann der Pachtzins auf 2 % des Kaufpreises steigen. In Einzelfällen sind auch 3 % Pachtzins möglich. Der Hunger nach Pachtflächen ist ungebremst. Durch Biogas, die Veredlung, Verschärfungen im Bau- und Düngerecht sowie Spekulanten nimmt der Druck am Flächenmarkt weiter zu. Pachtpreise jenseits der 1 000 €-Marke sind keine Seltenheit. Betroffen sind insbesondere die Veredlungshochburgen im Nordwesten, aber auch Niederbayern. Schweinehalter sollten genau kalkulieren, welchen Pachtpreis sie zahlen können. Denn jeder Euro, der aus der Schweinehaltung zum Ackerbau fließt, fehlt im Gesamtergebnis. Für Teilflächen kann eine höhere Pacht tragbar sein, wenn der Betrieb dadurch z. B. steuerlich landwirtschaftlich bleibt. Zahlreiche Preistreiber Auswärtige bieten mit Teure Pacht im Nordwesten Ostbayern über 1 000 € Pacht Wenn wenige Hektar fehlen Welche Grenzpacht ist drin? Kaufpreise auf Rekordniveau Fazit Der Einsatz von Wirtschaftsdünger wird stärker kontrolliert. Die geplante Novelle der Düngeverordnung lässt weitere Verschärfungen befürchten. Der Bedarf an Gülleflächen steigt damit. Das Baurecht wurde verschärft. Jetzt benötigen auch mittelgroße Bauvorhaben mehr als 50 % eigene Futterfläche. Sonst verlieren sie die Privilegierung. Parallel zur Veredlung wurden zahlreiche Biogasanlagen gebaut. Sie konkurrieren zusätzlich um die knappen Anbau- und Gülleflächen. Durch Straßen- und Siedlungsbau gehen Ackerflächen für immer verloren. Der sogenannte Flächenfraß vernichtet mehr als 70 ha Nutzfläche pro Tag! Weitere Nutzflächen gehen für Umwelt- und Ausgleichsflächen z. B. für Windparks verloren. In manchen Bundesländern sind bereits mehr als 10 % der Gesamtfläche FFH-Gebiete. Ackerflächen sind Spekulationsobjekt für Investoren geworden. So verlieren die aktiven Landwirte zunehmend den direkten Zugriff auf die Flächen. Am häufigsten sind steuerliche Gründe. Das heißt, dem Betrieb fehlt etwas Nutzfläche, um aufgrund des Viehbesatzes landwirtschaftlich zu bleiben. Neu hinzu kommen baurechtliche Gründe. Es geht darum, 50 % des Futters selbst erzeugen zu können und so die Privilegierung zu sichern. Ein weiteres Ziel kann sein, die Produktion „rund“ zu machen. Typisches Beispiel ist ein Kombibetrieb, der weitere 500 Mastplätze bauen will, um alle Ferkel selbst mästen zu können. -Fred Schnippe, SUS- Die Pacht- und Kaufpreise für Ackerflächen sind förmlich explodiert.Was sind die Hintergründe? Wie sollen sich die Schweinehalter positionieren?
