Hohe Pachtpreise für Ackerflächen sind in den Veredelungsregionen schon länger Realität. Doch in den letzten Jahren hat die Entwicklung eine neue Dynamik erfahren. Die Ursachen sind vielfältig. Letztlich müssen viele Betriebe Pachtpreise von teils über 1 000 € je ha bezahlen, weil sie von den Nutzflächen abhängig sind. Die Abhängigkeit ist entstanden, weil viehstarke Betriebe oft über wenig eigene Flächen verfügen und bereits in größerem Umfang zupachten. Dennoch haben etliche Betriebe in den letzten Jahren größere Wachstumsschritte in der Viehhaltung umgesetzt. In der jüngsten Vergangenheit hat sich die Lage weiter verschärft. Auslöser sind insbesondere stärkere Kontrollen beim Einsatz von Wirtschaftsdünger und der starke Ausbau von Biogasanlagen. Dabei ist die Wirtschaftlichkeit der Veredelung nicht in breitem Maße gestiegen. Speziell die Ferkelerzeuger hatten eine lange Durststrecke. In der Mast sind die Ergebnisse zwar stabiler. Doch im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre stagnieren die Überschüsse ebenfalls. So ist eine steigende Quersubventionierung der Flächenpacht aus der Veredelung nicht zu begründen. Dennoch gibt es eine Reihe von einzelbetrieblichen Aspekten, die dazu verleiten, weiter steigende Pachtpreise zu akzeptieren. Doch wo ist die Grenze aus betriebswirtschaftlicher Sicht? Wer aktuell keine zusätzliche Fläche zur Absicherung seiner Veredelung benötigt, muss sich an den ackerbaulichen Gewinnmöglichkeiten orientieren. Im Rahmen einzelbetrieblicher Grenz-wertbetrachtungen sind aber für Teile der Pachtfläche höhere Preise vertretbar. Dies kann der Fall sein, wenn steuerliche oder strategische Aspekte zur Betriebserweiterung mitwirken. Im Folgenden werden die Zusammenhänge anhand eines Beispielbetriebs aufgezeigt. Ausgangssituation ist ein spezialisierter Mäster, der inklusive Eigentum über 90 ha Nutzfläche verfügt. Auf 1 800 Plätzen erzeugt er 5 040 Mastschweine pro Jahr bei einem Ferkelzukaufsgewicht von über 30 kg. Die Grenze von 170 kg N aus tierischen Wirtschaftsdüngern wird gerade noch eingehalten. Der Betrieb hat eine Fruchtfolge mit Winterweizen, Wintergerste und Körnermais, der als Feuchtmais gelagert wird. Alle Ernteprodukte werden in der Mast eingesetzt. Bei einer Veränderung der Ackerfläche werden nur die Fruchtfolgeglieder Winterweizen und Wintergerste angepasst, da der Lagerraum für Feuchtmais unverändert bleiben soll. Vor allen weiteren Überlegungen steht die Berechnung des Grenzpachtpreises. Dieser gibt an, bis zu welchem Preis eine Flächenpacht rentabel ist. Ist die bewirtschaftete Fläche für die Viehhaltung ausreichend, errechnet sich der Grenzpachtpreis wie für einen Marktfruchtbetrieb: Vom zusätzlichen Deckungsbeitrag sind die Pachtfolgekosten abzuziehen. Im Beispiel wird durch eine Vergrößerung der Ackerfläche eine Ausweitung des Weizen- und Gerstenanbaus möglich. Solange es um wenige Hektar geht, reicht die vorhandene Mechanisierung aus. So fallen keine Folgekosten, z. B. Investitionen in Maschinen, an. Auch das Getreidelager muss nicht erweitert werden, weil der Betrieb bereits Zukaufgetreide eingelagert hat. Soll die zusätzliche Arbeit bezahlt werden, ist ein Lohnansatz vorzunehmen. Auch sind Mehrkosten für Unfallversicherung, Verbände und Buchführung einzuplanen. Für das in Saatgut etc. gebundene Kapital ist ein Zinsansatz zu veranschlagen. Auf dieser Basis errechnet sich ein Grenzpachtpreis von 365 €/ha. Dieser ist um die Flächenprämien zu erhöhen. Eventuelle Kosten für Pacht oder Kauf von Zahlungsansprüchen sind abzuziehen. Im Beispiel resultiert so ein Grenzpachtpreis von 615 €/ha. Er stellt die obere Grenze eines wirtschaftlich sinnvollen Pachtpreises dar. Wird dieser bezahlt, so hat der Pächter keinen ökonomischen Nutzen aus der Pacht. Ein Pachtgebot wird daher in der Regel geringer ausfallen. Dessen Höhe hängt auch vom Bewirtschaftungsrisiko ab. Wer überlegt, Flächen zu erweitern oder abzugeben, muss auch die Veredelung im Blick haben. Denn die Flächenbindung erhält in der agrarpolitischen Diskussion immer mehr Stellenwert. So kann ein Pachtpreisgebot auch sinnvoll sein, wenn es allein aus ackerbaulicher Sicht nicht ökonomisch ist. Im Folgenden werden vier Szenarien durchgerechnet, bei denen höhere Pachtpreise geboten werden können. Wachstumsschritte in der Mast umfassen vielfach 1 000 und mehr Plätze. Aufgrund der Vieheinheitenstaffelung gehören Tierbestände in vollem Umfang jedoch nur zur Landwirtschaft, wenn auf den Flächen von 50 bis 100 ha nicht mehr als 3 VE/ha und auf den weiteren Flächen nur 1,5 VE/ha erzeugt werden. Im Beispielbetrieb bedeutet dies, dass mit einer Erweiterung um 1 000 Mastplätze rund 2 800 Schweine zusätzlich erzeugt werden. Kauft der Mäster die Ferkel mit über 30 kg zu, bedeutet dies eine Erhöhung um 280 Vieheinheiten. Bei Bewirtschaftung als Gesamtbetrieb steigt die Zahl der Vieheinheiten auf 784. Für eine landwirtschaftliche Erzeugung sind rund 263 ha Nutzfläche nötig (s. Übersicht 1). Der Mäster müsste also mindestens 173 ha Nutzfläche zupachten! Dies ist aufgrund des angespannten Pachtmarktes sehr unwahrscheinlich. Zudem ist kein Pachtpreis über der ackerbaulich möglichen Grenzpacht wirtschaftlich vernünftig. Denn bei Flächenerweiterungen dieser Größenordnung sind Investitionen in Maschinen und Getreidelager erforderlich. Zwar könnte die Gülle ohne zusätzliche Kosten verwertet werden. Dennoch müsste eine erhebliche Quersubventionierung durch die Veredlung erfolgen. Dies ist – wenn überhaupt – nur bei deutlich überdurchschnittlichen Mastleistungen vertretbar. Das heißt: Es sind Alternativen in der Unternehmensgestaltung prioritär zu prüfen. Dies kann die Betriebsteilung, die Gründung einer gemeinschaftlichen Tierhaltung oder die Ausgliederung eines Gewerbebetriebes sein. Ziel ist, nicht bzw. weniger zupachten zu müssen. Seit der Verschärfung des Baurechts im Herbst 2013 benötigen auch mittelgroße Bauvorhaben mehr als 50 % eigene Futterfläche, um die Privilegierung zu erhalten. Es ist im Einzelfall abzuwägen, ob die Sicherung des Baurechtes über Flächenaufstockung kostengünstiger zu erreichen ist als durch andere Optionen. Konkret könnte dazu im Beispielfall folgende Rechnung aufgemacht werden: Bei der Erweiterung um 1 000 auf 2 800 Mastplätze werden für den baurechtlichen Nachweis rund 110 ha Futterfläche benötigt. Im Beispielfall reichen also rund 20 ha Flächenzupacht. Da die Vorgabe zur Futterfläche regional unterschiedlich interpretiert wird, ist hier nur ein überschlägiger Wert darstellbar. Basis für die Grenzpacht ist wieder der aus ackerbaulicher Sicht dargestellte Wert von 615 € je ha. Der Mäster könnte hier 100 €/ha aufschlagen, da er Mineraldünger durch die Gülle ersetzen kann. Ist der Landwirt zusätzlich bereit, je Mastplatz 2 € des Unternehmergewinns für den Flächennachweis abzutreten, könnte er das Pachtpreisangebot um weitere 100 € anheben. So läge die Schmerzgrenze aus ökonomischer Sicht bei 815 €/ha zusätzlicher Pachtfläche (siehe Kalkulation rechts). Allerdings kann der Betrieb die Erweiterung insbesondere aus steuerlichen Gründen nur mit einer Änderung der Betriebsorganisation realisieren. Ein weiterer Grund für zusätzlichen Flächenbedarf kann die Verbesserung der Tierleistungen sein. Eine Steigerung der Tageszunahme um 50 g führt zu einer Verringerung der Mastdauer um etwa eine Woche. Folglich erhöhen sich die Umtriebe von beispielsweise 2,8 auf 3,0 pro Jahr. Auf diese Weise werden rund 360 Schweine pro Jahr mehr erzeugt, ohne den Stall zu vergrößern. Der Mäster erzeugt nun 36 Vieheinheiten mehr. Fortan müsste er 100 ha bewirtschaften, um die Gewerbegrenze nicht zu überschreiten. Die Zupacht von 10 ha Fläche würde Abhilfe schaffen. Der Grenzpachtpreis errechnet sich in diesem Fall aus dem ackerbaulichen Basisbetrag von 615 €/ha und einem Güllewert von 100 €/ha. Weiter könnte der Betrieb Teile der zusätzlichen Direktkostenfreien Leistung von 9 000 € aus der Mast weiterreichen. Nach Abzug eines Lohnansatzes und Risikopuffers in Höhe von rund 3 000 € könnte er maximal 600 € je ha auf sein Pachtpreisangebot aufschlagen. Damit erhöht sich sein Grenzpachtpreis auf bis zu 1 315 € je ha. Das nächste Szenario schildert eine Sondersituation. Hier rührt der Bedarf an Pachtpreisen nicht aus einer Aufstockung oder höheren Leistungen. Vielmehr will der Mäster eine bestehende Pachtfläche sichern. Ziel ist, steuerlich landwirtschaftlich zu bleiben. Aktuell erzeugt der Mäster 504 Vieheinheiten. Seine Fläche reicht für 510 Vieheinheiten. Bei 20 ha Fläche steht die Verlängerung der Pacht an. Würde diese Fläche ersatzlos wegfallen, dürfte der Betrieb landwirtschaftlich nur noch 450 Vieheinheiten erzeugen. Als Konsequenz müssten Stallplätze leer bleiben und die Erzeugung um 540 Schweine pro Jahr sinken. Dies zieht den Ausfall von rund 13 500 € Direktkostenfreier Leistung nach sich. Die Einbuße schlägt fast voll auf den Gewinn durch, da die eingesparte Arbeitszeit nur einen geringen Teil auffängt. Umgelegt auf die 20 ha Pachtfläche sind dies 675 € je ha. Zudem müsste der Betrieb nunmehr rund 450 m³ Gülle abgeben, um die 170 kg-N-Grenze einzuhalten. Zweite Alternative ist, die gesamte Mast gewerblich zu betreiben, falls keine Betriebsteilung erfolgt. Kalkuliert der Mäster nur einen Pauschalierungsvorteil in Höhe von 5 € je erzeugtem Schwein, würde ein erzwungener Übergang zur Regelbesteuerung einen Verlust von rund 25 000 € bewirken. Um sich weiterhin neben der Direktkostenfreien Leistung aus der Mast den Deckungsbeitrag von 535 €/ha aus dem Ackerbau und 250 € Betriebsprämie zu sichern, könnte der Betrieb bereits 1 460 € je ha bieten. Hiermit würde das bisherige Betriebsergebnis gesichert. Darüber hinaus könnte der Betrieb einen Güllewert von rund 100 €/ha realisieren. Selbst wenn die im Ackerbau freigesetzte Arbeitszeit im Fall einer Flächenabstockung mit 15 € je Stunde gewinnbringend verwertet werden könnte, liegt der Grenzpachtpreis bei 1 425 € je ha. Grundsätzlich ist bei allen Szenarien zu prüfen, ob die Gülle bei geänderten Pachtverhältnissen auf vorhandenen Flächen ausgebracht werden darf. Bei einer Flächenzupacht verringern sich die Kosten für die Gülleabgabe. Dies kann in den Grenzpachtpreis eingerechnet werden. In Regionen mit hohen Gülleabgabekosten steigen die möglichen Pachtpreisangebote dadurch erheblich. Der enorme Flächenmangel hat die Pachtpreise in einigen Veredlungsregionen auf über 1 000 € je ha getrieben. Bei konstanter Rentabilität in der Mast müssen Schweinehalter genau kalkulieren, welchen Pachtpreis sie zahlen können. Eine betriebsindividuelle Kalkulation des Grenzpachtpreises ist unverzichtbar. Das Preisgebot muss allerdings unter dem kalkulierten Grenzpachtpreis liegen, damit sich die Zupacht lohnt. Wichtig ist auch, die Pachtrisiken individuell zu bewerten. Um steuerlich nicht ins Gewerbe zu rutschen, kann für Teilflächen ein Pachtpreis von mehr als 1 200 €/ha gerechtfertigt sein. Wichtig ist aber, dass der Umfang teurer Flächen begrenzt bleibt! Zu beachten ist auch die Auswirkung auf die Liquidität bei Preis- oder Leistungseinbrüchen. In der Tendenz kann ein Pachtpreisgebot umso höher ausfallen, je kleiner die relevante Teilfläche ist. Wettbewerb um Nutzflächen Grenzpacht im Ackerbau Szenario 1: Ausbau der Mast Szenario 2: Baurecht sichern Szenario 3:Mastleistung steigt Szenario 4:Flächen sichern Fazit -Dr. Robert Schätzl, Josef Weiß, LfL Bayern- Über die Pachtpreise für Ackerflächen wird heiß diskutiert. Unsere Kalkulation zeigt, welcher Grenzpachtpreis sich in bestimmten Fällen errechnet.
